Novas regras do arrendamento comercial beneficiam arrendatários
Com as novas Leis n.ºs 12/2019 e 13/2019, de 12 de fevereiro, foram introduzidas modificações importantes no Regime Jurídico do Arrendamento Urbano por via de alteração, entre outros, do Código Civil, do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (“NRAU”) e do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (“RJOPA”).
Assim, as principais alterações relativas ao arrendamento comercial verificam-se a diferentes níveis, salientando-se, duração, denúncia e oposição à renovação automática do contrato; suspensão do contrato e indemnização em caso de mora.
Duração, denúncia e oposição à renovação automática do contrato
Neste âmbito, embora as regras referentes à duração, denuncia e oposição à renovação do contrato se mantenham no que respeita à sua livre estipulação pelas partes, a Lei 13/2019 de 12 de fevereiro veio acrescentar que:
- Salvo acordo das partes em contrário, o contrato de arrendamento não habitacional celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de 5 anos, quando a duração do contrato inicial for inferior a 5 anos.
Os arrendamentos para fins especiais e transitórios como sejam os arrendamentos para fins turísticos, por exemplo, são uma excepção a este regime.
- Nos primeiros cinco anos após o início do contrato, o senhorio não pode opor-se à renovação.
- O senhorio apenas poderá denunciar o contrato em duas situações:
1. para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel arrendado
2. mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende a cessação.
- Indemnização em caso de denúncia pelo senhorio
A denúncia nos casos atrás referidos obriga o senhorio a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento, a menos que tenha ocorrido trespasse do referido estabelecimento nos três anos anteriores, caso em que esta indemnização não será devida pelo senhorio.
Com as novas regras agora introduzidas no RJOPA, caso as partes não cheguem a um acordo quanto às condições da denúncia, prevalece a obrigação de realojar, ficando o senhorio obrigado a garantir o realojamento do arrendatário por um período não inferior a três anos. Somente nos casos em que não seja possível o realojamento é que será, então, aplicável a indemnização calculada nos termos estabelecidos na lei.
Suspensão do contrato
As alterações legislativas, nomeadamente no âmbito do RJOPA, estabelecem que, caso o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos no imóvel, haverá lugar à suspensão da execução do contrato de arrendamento pelo período de decurso daquelas obras – excepto aquando das obras não exista local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento e, nesse caso, poderá o senhorio proceder à denúncia do contrato, conforme vimos anteriormente.
Indemnização em caso de mora
Finalmente, no tocante à indemnização em caso de mora do locatário no pagamento da renda, a lei prevê a possibilidade de o senhorio exigir ao arrendatário 20% dos valores em dívida, para além do montante das rendas ou encargos em falta, salvo se resolver o contrato com base na falta de pagamento.
Para além das referidas, existem outras alterações legislativas no âmbito deste tema sendo que, em termos genéricos e na sua maioria visam, essencialmente, prevenir e punir o assédio no arrendamento e corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios.
Assim, as principais alterações relativas ao arrendamento comercial verificam-se a diferentes níveis, salientando-se, duração, denúncia e oposição à renovação automática do contrato; suspensão do contrato e indemnização em caso de mora.
Duração, denúncia e oposição à renovação automática do contrato
Neste âmbito, embora as regras referentes à duração, denuncia e oposição à renovação do contrato se mantenham no que respeita à sua livre estipulação pelas partes, a Lei 13/2019 de 12 de fevereiro veio acrescentar que:
- Salvo acordo das partes em contrário, o contrato de arrendamento não habitacional celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de 5 anos, quando a duração do contrato inicial for inferior a 5 anos.
Os arrendamentos para fins especiais e transitórios como sejam os arrendamentos para fins turísticos, por exemplo, são uma excepção a este regime.
- Nos primeiros cinco anos após o início do contrato, o senhorio não pode opor-se à renovação.
- O senhorio apenas poderá denunciar o contrato em duas situações:
1. para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel arrendado
2. mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende a cessação.
- Indemnização em caso de denúncia pelo senhorio
A denúncia nos casos atrás referidos obriga o senhorio a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento, a menos que tenha ocorrido trespasse do referido estabelecimento nos três anos anteriores, caso em que esta indemnização não será devida pelo senhorio.
Com as novas regras agora introduzidas no RJOPA, caso as partes não cheguem a um acordo quanto às condições da denúncia, prevalece a obrigação de realojar, ficando o senhorio obrigado a garantir o realojamento do arrendatário por um período não inferior a três anos. Somente nos casos em que não seja possível o realojamento é que será, então, aplicável a indemnização calculada nos termos estabelecidos na lei.
Suspensão do contrato
As alterações legislativas, nomeadamente no âmbito do RJOPA, estabelecem que, caso o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos no imóvel, haverá lugar à suspensão da execução do contrato de arrendamento pelo período de decurso daquelas obras – excepto aquando das obras não exista local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento e, nesse caso, poderá o senhorio proceder à denúncia do contrato, conforme vimos anteriormente.
Indemnização em caso de mora
Finalmente, no tocante à indemnização em caso de mora do locatário no pagamento da renda, a lei prevê a possibilidade de o senhorio exigir ao arrendatário 20% dos valores em dívida, para além do montante das rendas ou encargos em falta, salvo se resolver o contrato com base na falta de pagamento.
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